Weil die meisten Immobilien finanziert werden, sind diese auch mit Grundpfandrechten belastet. Unter die Grundpfandrechte fallen sowohl Hypotheken als auch Grundschulden. Diese dienen den Darlehensgeber – bei denen es sich meistens um Banken, Versicherungsgesellschaften und Bausparkassen handelt – als Sicherheit. Die Absicherung erfolgt auf die Art und Weise, dass die Gläubiger im schlimmsten Fall auf eine Vollstreckung bestehen können. Konkret bedeutet das, dass sie dazu berechtigt sind, die Zwangsversteigerung einzuleisten.

Ziel der Zwangsversteigerung ist es, unmittelbar einen neuen Käufer bzw. Eigentümer der Immobilie zu finden. Mit dem Kaufpreis sollen die bestehenden Schulden abgelöst bzw. getilgt werden. Wie hoch der Teil ist, welcher vom Kaufpreis zur Ablösung der Schulden herangezogen bzw. verwendet werden darf, hängt vom so genannten Grundschuldbetrag ab. Ist zum Beispiel in einem Grundbuch eine Grundschuld in Höhe von 100.000 Euro eingetragen, so stehen dem Gläubiger 100.000 Euro des Betrags zu, welcher bei der Zwangsversteigerung erzielt wird – sofern ein solch hoher Betrag erzielt wird. In einigen Fällen ist es nämlich so, dass der Erlös aus einer Zwangsversteigerung nicht ausreicht, um die bestehenden Schulden abzulösen.

Ein interessanter Punkt stellt auch die Reihenfolge bzw. Rangfolge eingetragener Grundschulden dar. Sollte zum Beispiel ein Eigentümer zwei Darlehen bei unterschiedlichen Banken aufnehmen, so werden zwei Grundschulden im Grundbuch eingetragen. Allerdings kann nur eine Grundschuld im ersten Rang stehen – die andere Grundschuld steht automatisch im zweiten Rang. Im Falle der Vollstreckung bedeutet das, dass zunächst der im ersten Rang berücksichtige Gläubiger bedient wird. Der andere Gläubiger kann nur dann bedient werden, wenn der erste Gläubiger bedient wurde und noch von Erlös ein gewisser Betragt übrig geblieben ist. Anhand dieses Beispiels sollte klar werden, weshalb es sehr schwierig ist, Immobilien mit Darlehen von mehreren Banken zu finanzieren – denn logischerweise möchten alle Banken möglichst im ersten Rang stehen.

Sofern man als Eigentümer seine Immobiliendarlehen getilgt hat, können die Grundschulden gelöscht werden. Die Vorlage einer Löschungsbewilligung, die von der Bank ausgestellt wurde reicht aus, damit das Grundbuchamt die Löschung vornehmen kann.

Autor: J. Meyer [info ätt hypofrosch de]